Przeliczeni.pl
Wszystko o prowadzeniu biznesu w galerii handlowej bez cenzury i ukrywania niewygodnych faktów.

Tutaj zobaczysz jak to działa "od kuchni": nadużycia, fałszowanie informacji, szantaż.
Przeliczeni.pl
Systemy franczyzowe w Polsce - czy rzeczywiście to taki złoty biznes?

Sprawdź na blogu jak wyglądają realia prowadzenia tego rodzaju działalności.
Przeliczeni.pl
Bankructwa, rozwody, bezdomność, ucieczki z kraju.

Świadectwa ludzi, których wykończył system retail.

Nie poddawać się-poradnik najemcy c.d.

Poprosiłem o ...

Poprosiłem o rozmowę mecenasa Tomasza Henclewskiego, który reprezentuje moją firmę. Dotarłem do tej kancelarii prawnej poprzez publikację w Głosie Wielkopolskim dotyczącą wygranej sprawy z galerią handlową. Polecam lekturę.

Panie mecenasie czy znany jest Panu
problem najemców w galeriach handlowych i na czym polega?

Jest mi znany problem najemców w galeriach handlowych
i sprowadza się on do kilku zasadniczych kwestii. Po pierwsze, Galeria dużym
nakładem finansowym buduje obiekt, licząc że zostanie on skomercjalizowany i w
odpowiedniej perspektywie czasu zwróci nakłady oraz przyniesie zysk. Z kolei
najemcy, liczą że Galeria przyciągnie wielu potencjalnych konsumentów, którzy
będą zainteresowani ich usługami. Zatem wierzą, że ulokowanie swych punktów w
Galerii zwiększy szansę na zdobycie klienta.

Niestety problem pojawia się, gdy klienci nie chcą
odwiedzać Galerii w takiej ilości w jakiej zakładano na początku. Możliwe są
wtedy dwa rozwiązania, albo Galeria wspólnie z najemcami dąży do poprawy
atrakcyjności obiektu zwiększając np. akcje marketingowe lub galeria stoi na stanowisku
że jest to problem wyłącznie najemców i ogranicza się do pobierania czynszów
oraz windykacji. Niestety ta ostatnia postawa jest częstsza.

Kolejny problem to umowy. Większość Galerii zarządzana
jest przez podmioty, które korzystają z zachodnich modeli i wzorców. Umowy najmu
są często tłumaczone lub wzorowane z zagranicznych umów, gdzie doświadczenie i
praktyka galerii handlowych jest znacznie wyższa niż u nas. Oznacza to, że są
tam zapisy przewidujące wiele scenariuszy o których najemcy często nie mają
wyobrażenia a ich rozstrzygnięcie jest zawsze na korzyść galerii. W rezultacie
są to bardzo trudne umowy, z licznymi zabezpieczeniami, których niestety
najemcy najczęściej nie czytają lub nie rozumieją. Polegają oni jedynie na
zapewnieniach i obietnicach przedstawicieli galerii, które nie mają swojego
odzwierciedlenia w umowach. Zatem w przypadku sporu, trudno się na nie
powoływać.

Następny problem to czas trwania najmu. Umowy najmu w
galeriach zawierane są na czas oznaczony. Oznacza to co do zasady, że strony
mogą rozwiązać taką umowę przed upływem wskazanego w umowie terminu tylko w
przypadkach wyraźnie wskazanych w umowie. W umowach tych najczęściej przypadki
takie zastrzeżone są tylko dla galerii, a najemcy nie mają możliwości
wcześniejszego rozwiązania umowy.

Wszystko to powoduje, że w przypadku konfliktu najemca
jest w bardzo trudnej sytuacji.

Co skłoniło Pana klientów do tego, aby walczyć o uniknięcie „kary umownej”?

Najczęściej jest brak alternatywnej możliwości
rozwiązania problemu. W przypadku problemów z klientami i słabnącej
atrakcyjności samej galerii, zarządzający nie są skłonni do obniżania czynszów.
Zatem najemca z miesiąca na miesiąc generuje straty i pozostaje mu jedynie
wcześniejsze rozwiązanie umowy, które jak już wskazałem jest maksymalnie
utrudnione. Choć w kilku przypadkach nam się udało.

Czy był to trudny proces, jak długo trwał?

 Tak, proces był trudny gdyż galerie to bardzo dobrze zorganizowane podmioty. To galerie dysponują licznymi dowodami i wiedzą, których nie posiada najemca. Są to statystyki z liczby wejść do galerii, liczby transakcji w poszczególnych punktach, monitoring oraz ochrona. No i posiadają profesjonalną obsługę od strony zarządcy oraz pomocy prawnej z dużym
doświadczeniem. Z mojego doświadczenia wynika, że proces taki trwa w dwóch
instancjach około 2-3 lata, choć jest to uzależnione od liczby świadków oraz sprawności działania samego sądu.

Czy sądzi Pan, że warto dochodzić swojej sprawy na drodze postępowania sądowego?

Zdecydowanie tak, choć uważam że jest to ostateczność
i zawsze warto najpierw starać się rozwiązać konflikt w drodze negocjacji
przedprocesowych.

Od czego najemca powinien zacząć?

Jak najszybciej zdiagnozować problem i nie czekać na
powstanie dużych zaległości czynszowych. Im wyższa jest zaległość, tym rozmowy
z galerią są trudniejsze. Następnie należy podjąć decyzję strategiczną. Czy
najemca chce zostać w galerii, lecz potrzebuje nowych warunków, czy też chce
wyjść z galerii. Niestety, ze względu na zawiłość umowy, rekomenduję jak
najszybszy kontakt z prawnikiem, który ją przeanalizuje i doradzi możliwe
rozwiązania lub pomoże w negocjacjach.

Czy przedstawiciele galerii przedstawiali dane dotyczące frekwencji w formie jakiś dokumentów?

Nie. Galerie często powołują się na fakt prowadzenia takich statystyk, lecz ostatecznie ja nigdy takich statystyk nie widziałem. Co więcej, w jednej z galerii okazało się, że takie statystyki prowadzi jedynie kilka sklepów sieciowych na własny użytek.

Ile takich czy podobnych spraw prowadzi Pana kancelaria?

Samych sporów sądowych na chwilę obecną będzie kilkanaście, jednak biorąc pod uwagę sprawy, w których doradzaliśmy najemcom galerii i reprezentowaliśmy ich w negocjacjach przedprocoesowych będzie kilkadziesiąt.

Czy ma Pan wiedzę na temat tego czy gdzieś w kraju toczy się postępowanie w prokuraturze ze względu na wprowadzenie najemcy w błąd poprzez ?

Nie posiadam takiej wiedzy na chwilę obecną.

Czy fałszowanie danych może być podstawą do wszczęcia takiego postępowania?

Może, choć jest to uzależnione od wielu czynników tj.
rodzaju fałszowania danych oraz jego konsekwencji. Potrafię sobie wyobrazić
przypadki, w których dojdzie do popełnienia przestępstwa w taki sposób.

W jednej z rozmów powiedział mi Pan,
że „jesteśmy po to, aby pomagać”. Czy tego rodzaju sprawy są dla ludzi z
pokaźnym portfelem czy stosujecie tutaj Państwo jakąś „taryfę”?

Każdą sprawę wyceniamy indywidualnie, w zależności od nakładu czasu i pracy. Wiemy że
najemcy, którzy zwracają się do nas o pomoc są w trudnej sytuacji, dlatego
zawsze staramy się znaleźć dogodne formy współpracy.

Rozumiem, że jest Pan zdania aby się
nie poddawać?

Tak.

Dziękujemy za rozmowę.

Pan Tomasz Henclewski jest laureatem konkursu “Profesjonaliści Forbesa 2012-zawody zaufania publicznego” w kategorii adwokat województwa wielkopolskiego.

sprawy sądowe z galeriami, spory, galerie handlowe, procesy, pozwy, Poznań, Zakopane. Warszawa

 

 

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *